12 de agosto de 2025
🔍 Sobre a retomada de imóvel em contratos de locação
Você sabia que nem sempre o locador pode pedir o imóvel de volta quando quiser?
➡️ Só em alguns casos é possível pedir a desocupação sem justificativa (isso se chama denúncia vazia).
➡️ Na maioria das vezes, é preciso justificar legalmente o motivo (a chamada denúncia cheia).
📘 Quando o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel alugado?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê diferentes regras sobre o término do contrato de locação e a retomada do imóvel, dependendo do prazo acordado no contrato de locação.
A seguir, explicamos de forma clara os Artigos 46 e 47 da lei:
✅ 1. Contratos por escrito com prazo de 30 meses ou mais
(Art. 46 da Lei do Inquilinato)
📌 Como funciona:
Quando o contrato é feito por escrito e tem prazo igual ou superior a 30 meses, ele termina automaticamente ao final do período.
Não é necessário enviar aviso ou notificação para o inquilino desocupar o imóvel.
Obs: Embora exijamos notificação formal do inquilino (procedimento administrativo), havendo manifestação contrária, as chaves devem ser recebidas antes da prorrogação automática.
🕒 E se o inquilino continuar no imóvel?
Se o inquilino ficar no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato, e o locador não se opuser, o contrato é prorrogado automaticamente por tempo indeterminado (sem nova data de término).
📤 O que o locador pode fazer nesse caso?
O locador pode pedir a desocupação a qualquer momento, concedendo um prazo de 30 dias para que o inquilino entregue o imóvel.
✅ Não é preciso apresentar justificativa.
⚠️ Isso se chama: DENÚNCIA VAZIA
Quando o locador pode pedir a desocupação sem precisar justificar o motivo.
Só é possível em contratos escritos, com 30 meses ou mais, que já foram prorrogados por tempo indeterminado.
❗ 2. Contratos verbais ou por escrito ou com prazo inferior a 30 meses
(Art. 47 da Lei do Inquilinato)
📌 Como funciona:
Se o contrato for verbal (de boca) ou por escrito com prazo menor que 30 meses, ele também continua automaticamente após o término, como um contrato por tempo indeterminado.
Mas há uma diferença importante:
Nesses casos, o locador não pode pedir a desocupação sem motivo.
Só pode pedir a devolução do imóvel em situações específicas previstas na lei, chamadas de denúncia cheia.
Isso se chama: DENÚNCIA CHEIA
Quando o locador precisa justificar legalmente o motivo para pedir o imóvel de volta.
Em quais casos a denúncia cheia é permitida?
(Incisos do art. 47)
Necessidade de uso próprio, do cônjuge ou parente direto (pais ou filhos), desde que:
Nenhum deles tenha outro imóvel residencial próprio na mesma cidade.
Inadimplência ou infrações do contrato (art. 9º da Lei)
Fim do vínculo empregatício, quando o aluguel estiver vinculado ao emprego
Nos casos de uso próprio ou obras:
O locador deve comprovar que é proprietário (ou comprador com posse e título registrado);
Em certos casos, pode ser exigida prova judicial da necessidade.
| Tipo de denúncia | Justificativa exigida? | Quando pode ser usada? |
|---|---|---|
| Denúncia Vazia | ❌ Não | Contratos escritos com 30+ meses, após fim e prorrogação |
| Denúncia Cheia | ✅ Sim | Contratos verbais/escritos com -30 meses |